撰文 | 花姐
每一个楼花，都是独一无二的。
9月1日，828新政刚刚落地3天，未来元著就拿到了预售许可证。
【资料图】
北京大兴西红门东，正式新供应了644套房子。
花姐把它的一房一价表，从头到尾拆了一遍，算出全盘建面加权均价——6.66万元/平米。
备案价能备出这样一个数字，不是巧合，是中建壹品算好的。
算到个位数归零，说明定价的那只手，从头到尾就没抖过。
随着未来元著的正式入市，加上元启、万象茗筑的在售，西红门楼市瞬间开始拥堵起来。。
有意思的是，元启和未来元著，大股东都是中建壹品；而兴创置地，又是万象茗筑的全资股东，亦在元启中也持股。
同一个板块，兄弟盘同时在售，这种状态，在北京楼市是有的，但不多。
一张表，两档层差
未来元著的一房一价表，是花姐近期见过最“规整”的。
到什么程度？层差只有两档：
北排1#、3#、6#、8#四栋小高层，每上一层，加100元/平米；南排2#、4#、5#、7#、9#、10#、11#、12#八栋洋房，每上一层，加200元/平米。
全盘644户，无一例外。
低楼层一样的逻辑。2层比3层折500/平米，1层再折500/平米。顶层统一折价1000-1400元/平米。
一房一价表，花姐拆得多了。多数盘的层差是“毛刺”式的——这层加300/平米，那层跳800/平米，藏着销售的小心思。
未来元著不搞这套，整张表像用尺子画出来的。
但，规整不等于没有技巧。有三个细节，值得单拎出来。
1、7#是明牌楼王。全盘单价天花板71058元/平米，落在7#顶层；楼栋均价69736元/平米，比整体均价高出3000多/平米。
7#为10层洋房，3层往上是清一色139.98平米四居，推广口径层高3.1-3.3米。
它的1层、2层，藏着4套118.67平米的三居，备案单价67358-68358元/平米，用楼王的地段，卖刚改的价格。
预算够不着139平的人，可以蹲一蹲这4套。
2、12#有一处“压价自白”。这是全盘体量最大的楼，88户，主力是82.85-85.42平米两居。
2单元01这一组，8层66558元/平米，9层突然压到65558元/平米，10层又回补到66958元/平米。
9层平白被压了1000元/平米，按花姐的经验，被点名压价的楼层，往往比中位楼层便宜，是性价比之眼。
3、4#、6#、9#首层架空，住宅从2层起售。这是好房子新规的标配动作，架空层做泛会所。少卖一层房，多换一层公共空间。
未来元著100平米以下户型约占七成，总价360万元起步，主力总价段450-600万元。6套一室是5#、11#的顶层退台户型，属于点缀。
关于它的得房率，住建委备案口径的套内产权得房率，在74.1%-82.3%。
如果把南向半赠送的开敞阳台、北向全赠送的设备平台、边户全赠送的飘窗加进去，综合得房率到93%-99%。
地价降，备案价涨
未来元著最耐人寻味的地方，不在表内，在表外。
把西红门东这三年的三宗宅地排一排：
2024年2月，中建壹品48.76亿元拿下元启地块，楼面价约4.15万/平米。
此后，兴创置地拿下万象茗筑地块，楼面价3.38万/平米。
2025年11月4日，中建壹品联合湖北联投，19.04亿底价摘得未来元著地块，楼面价3万/平米。
两年时间，楼面价从4.15万/平米到3.0万/平米，降了28%。按常理，面粉便宜了，面包该跟着便宜。
但，未来元著的备案均价，仍然达到了6.66万/平米；兄弟元启则为6.56万元/平米。
不过，元启的网签价目前为5.14万元/平米。这说明，它用两年时间、两版产品，验证了西红门东的真实承接力，在5.2万元/平米上下。
而未来元著进场的姿势，是假设这个板块，不止这个价格的。
凭什么？凭19号线南延。
它无缝对接的，是规划中的19号线南延西红门东站，官方口径通车预计2029年底之后。
此外，西红门板块中唯一真正的四代宅，也是未来元著能溢价的另一个关键因素。
它644套房源一次性取证、一次性开盘，不分期、不捂盘，背后则是中建壹品自信的体现。
花姐预计，未来元著的实际售价，会比元启贵一些，在5.5万元/平左右。
两把尺子
至于未来元著贵不贵，光在板块里打转没用。花姐拿两把尺子来量。
第一把尺子，是东边的亦庄国贤府。
中建智地今年4月21日，以13.24亿元、溢价8.7%，拿下亦庄国贤府地块，成为2026年北京土拍的第一宗溢价地。
它的楼面价2.56万/平米，8栋楼510户，主力77-125平米。8月31日刚发布完整产品，目前也在开盘筹备阶段。
外界对亦庄国贤府的市场预期，在5万/平米左右。
它有两个硬指标：1、距8号线瀛海站约150米，真地铁盘；2、77平米边户得房率101%，95平米约98%。
拿它和未来元著比：楼面价2.56万/平米对3.0万/平米；预期售价5万/平米对5.5万/平米。
未来元著多出来的这0.5万/平米，一方面是地价差，另一方面是配套。
西红门东从学区、商业、医院来看，上限要更高一些；亦庄国贤府所在瀛海板块，远期配套的想象空间，要弱一些。
第二把尺子，在南边的大兴新城。
黄村的朗月和风，绿城于今年6月2日拿地，楼面价2.3万元/平米，8月22日开盘，首周网签70套、3.35亿元，网签均价4.53万/平米。
它隔壁，招商蛇口兴宸揽阅块蓄势待发，楼面价2.0万元/平米，也是紧挨黄村火车站的TOD项目，预计320-350万元，即可上车洋房。
大兴新城的价格中枢，稳稳站在4.5万/平米上下，与元启目前的售价，差了小6000元/平米。
倘若未来元著整体的均价为5.5万元/平米，则差了1万元/平米。
这个差价，购房者若选择买未来元著，图的是什么？在花姐看来，至少有4点：
1、四到五环这个北京楼市天然的风水岭；
2、强学区配套带来的稳定感；
3、未来元著2.3的容积率，西红门板块迄今最低，12栋楼里8栋是真洋房；
4、还买一个预期：19号线南延，外加4100平米下沉商街、2000平米会所的社区配置。
尤其是第二点，花姐顺带一句：黄城根小学大兴分校已建成开学；南侧规划中的北京四中大兴分校，已进入规阶段。这些，都是实的。
义务教育年年动态划片，开发商无权承诺学区。冲着学校去的购房者，把这条划重点。
花姐点评：
未来元著3万元/平米的楼面价，进可攻、退可守。
真正要在意的，是买房人自己的牌：
同样的预算，东边有地铁旁101%得房率的亦庄国贤府；南边有4.5万元/平米的黄村洋房。
而未来元著的筹码，至少有两个：一是学区的踏实感；二是无缝连接的地铁站。
不过，学区是真的，地铁是等的。
这中间的账，每个人算每个人的。
附：未来元著一房一价表
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